Pessoa física · Locação
Proprietário pessoa física vai pagar IBS e CBS? Veja quando a lei se aplica
Receita acima de R$ 240 mil, mais de 3 imóveis e construção própria: os critérios do art. 251 da LC 214/2025, com exemplos.
Equipe Kavva3 min de leitura
Uma das dúvidas mais comuns dos proprietários é se vão pagar IBS e CBS sobre o aluguel ou a venda dos seus imóveis. A resposta da Lei Complementar 214/2025 é: depende do volume. A maioria das pessoas físicas continua fora, mas quem tem muitos imóveis pode passar a ser contribuinte.
Quando a pessoa física vira contribuinte
Pelo art. 251, § 1º, a pessoa física passa ao regime regular do IBS e da CBS, no regime específico de imóveis, em três situações:
- Aluguel: quando, no ano anterior, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento passou de R$ 240.000,00 e envolveu mais de 3 imóveis distintos. As duas condições precisam acontecer juntas.
- Venda: quando, no ano anterior, vendeu ou cedeu direitos sobre mais de 3 imóveis distintos. Contam só os imóveis que estavam no patrimônio havia menos de 5 anos (§ 3º).
- Construção própria: quando, no ano anterior, vendeu mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos 5 anos anteriores à venda.
O limite de R$ 240.000,00 é corrigido mensalmente pelo IPCA (§ 5º), e um regulamento vai definir o que conta como "imóveis distintos" (§ 6º).
Também no mesmo ano
O § 2º antecipa a regra para o próprio ano:
- na venda, quando os limites de imóveis do item 2 ou 3 forem ultrapassados;
- no aluguel, quando a receita passar o limite de R$ 240.000,00 em mais de 20%.
Exemplos
| Situação no ano anterior | Contribuinte? |
|---|---|
| 4 apartamentos alugados, receita de R$ 264.000,00 | Sim: mais de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis |
| 2 salas comerciais, receita de R$ 300.000,00 | Não: só 2 imóveis |
| 6 imóveis alugados, receita de R$ 150.000,00 | Não: receita abaixo do limite |
| Venda de 4 imóveis comprados há 2 anos | Sim: mais de 3 imóveis com menos de 5 anos no patrimônio |
Aluguéis por temporada de até 90 dias entram na conta do limite de receita (art. 253, § 2º, incluído pela LC 227/2026).
O que muda para quem vira contribuinte
O proprietário passa a pagar IBS e CBS com as regras do regime de imóveis: redução de 70% nas alíquotas do aluguel e de 50% na venda (art. 261), redutor social de R$ 600,00 por mês por imóvel residencial alugado (art. 260) e, na venda, redutor de ajuste e redutor social (arts. 257 a 259).
O papel da imobiliária
A imobiliária que administra a carteira desse proprietário enxerga, antes dele, que o limite está perto. Ter receita e quantidade de imóveis por proprietário organizadas no sistema ajuda a avisar o cliente a tempo e a planejar com o contador.
Para ter uma ideia do imposto num aluguel ou numa venda, use o simulador do Kavva.
Fontes
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 253 e 257 a 261 (texto compilado, Planalto)
- Lei Complementar nº 227/2026 (Planalto)
Conteúdo informativo. Para decisões sobre o seu patrimônio, fale com o seu contador.