IBS e CBS para imobiliárias: o que muda na venda, no aluguel e na corretagem

A Reforma Tributária do consumo (Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025) cria dois tributos sobre bens e serviços: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para o mercado imobiliário, a lei reservou um capítulo inteiro, dos arts. 251 a 270, com regras próprias.

Este resumo mostra o que muda na venda, no aluguel e nos serviços da imobiliária.

Quais operações entram no regime

O art. 252 lista as operações com bens imóveis sujeitas ao IBS e à CBS:

• venda (alienação), inclusive na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo;
• cessão e atos onerosos que transmitem ou constituem direitos reais;
• locação, cessão onerosa e arrendamento;
• serviços de administração e intermediação (a corretagem e a administração de aluguéis);
• serviços de construção civil.

Servidão, cessão de uso ou de espaço, permissão de uso e direito de passagem seguem as mesmas regras da locação.

Alíquotas reduzidas

O art. 261 reduz as alíquotas do IBS e da CBS para as operações do capítulo:

As alíquotas de referência ainda serão fixadas pelo Senado Federal. Como ordem de grandeza: com a estimativa de 27,91% publicada pelo Comitê Gestor do IBS (Resolução CGIBS nº 14/2026), a alíquota da venda ficaria perto de 13,96% e a do aluguel perto de 8,37%, antes dos redutores na base de cálculo e dos créditos.

Redutor de ajuste: a base da venda diminui

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um redutor de ajuste (arts. 257 e 258). Na prática, é o valor de aquisição do imóvel, corrigido pelo IPCA, que é descontado da base de cálculo quando ele for vendido.

• Para imóveis que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, o valor inicial é o de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência do imóvel.
• O redutor serve só para a venda; não reduz a base do aluguel.

Redutor social

A lei também prevê descontos fixos na base de cálculo, para contribuintes do regime regular:

• R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, na venda, aplicados depois do redutor de ajuste e uma única vez por imóvel (art. 259);
• R$ 600,00 por mês por imóvel na locação residencial, limitado ao valor do aluguel (art. 260, com a redação da LC 227/2026).

Esses valores são corrigidos mensalmente pelo IPCA.

O que entra na base do aluguel

Na locação, não entram na base de cálculo os tributos e emolumentos sobre o imóvel (como o IPTU) nem as despesas de condomínio (art. 255, § 2º).

Quando o imposto é devido

Pelo art. 254:

• na venda, no momento da alienação, o que inclui promessa de compra e venda e carta de reserva com princípio de pagamento;
• no aluguel, na administração e na intermediação, a cada pagamento.

Comissão e taxa de administração

A comissão de corretagem e a taxa de administração são serviços de intermediação e administração (art. 252, IV), com a redução de 50%. Quando a venda tem mais de um corretor, cada um é tributado pela parte da remuneração que recebe (art. 255, § 3º).

Aluguel por temporada e contratos antigos

• A locação residencial de até 90 dias seguidos segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253).
• Contratos de aluguel por prazo determinado assinados até 16/01/2025 podem optar por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta, cumpridos os requisitos do art. 487. Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.

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Fontes

• Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 a 270 e 487 (texto compilado, Planalto)
• Lei Complementar nº 227/2026 (Planalto)
• Emenda Constitucional nº 132/2023 (Planalto)

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